宣城市房地产市场今年颇不平静。继6月份一房产商因“合同不规范”误导购房户退赔1000多万元损失之后，11月初，该市又有一家房产商因交房逾期违约被迫“大出血”200多万元。尽管购房户陆续领到赔偿金，但各方围绕权益争夺引发的“拉锯战”，以及由此暴露出来的“霸王条款”问题，再次表明加强房地产市场监管的迫切性。

      今年以来，宣城市屡屡发生房地产商在购房合同中玩“文字游戏”欺骗消费者的事件。近期，宣城市工商部门对市区20多家房产开发商的《商品房买卖合同》进行了检查备案，发现每一家都有10处左右的“问题条款”，加起来有200多条，主要集中在交付期限免责、面积差异处理、违约责任不对称等方面。

　　购房纠纷源于合同误导

　　6月1日下午，宣城市“国鑫世纪新城”楼盘40多名购房户到当地消协投诉，称开发商国鑫公司利用他们不清楚面积、使用面积、建筑面积之间的差别，玩弄“文字游戏”，导致他们购买的同样位置、同样面积的商品房架空层(即储藏室、车库)房屋价款却不一样，少则相差数千元，多则相差数万元。

　　经过调查走访，该市消协工作人员了解到，国鑫公司售房使用了格式合同，“该公司在所售商品房架空层合同中使用面积、面积、建筑面积等3种表述，涉嫌误导和欺骗消费者，应尽快予以纠正。 ”经过努力，开发商承诺对架空层统一按使用面积计算价款，最终将1000多万元的差价退赔1000余户购房户。

　　就在“国鑫事件”爆发的同时，宣城市“银桥湾事件”开始浮出水面。该市银桥房地产公司在经济技术开发区开发了“银桥湾小区”，去年底至今年初，陆续与120多户购房户签订了购房合同，约定交房期限为2009年5月31日，但没能按时交房。与此同时，购房户发现小区还存在擅自变更小区规划、擅自取消商品房部分使用功能等诸多问题，与开发商多次交涉无果。

　　8月23日，当地工商、消协接到投诉，及时和建设、规划等部门沟通，先后3次邀请该开发公司负责人和业主代表共同协调解决投诉问题。经过反复调解，开发公司表示同意承担逾期交房的违约责任，并承诺赔付120多户购房户的违约金，赔付违约金计算时间从2009年6月1日起至公司在当地媒体发布交房公告之日止，赔付购房户违约金金额按商品房买卖合同第9条约定计算，总额超过200万元。

　　合同中随处可见违规条款

　　“目前商品房买卖合同(包括补充协议)都是格式合同，一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商。开发商为了自己利益的最大化，不惜牺牲广大购房者的合法权益，在合同中出现了大量的‘霸王条款’，免除开发商责任、加重购房消费者责任、排除购房消费者的主要权利。 ”宣城市工商局直属局相关负责人近日告诉记者。

　　在“国鑫事件”和“银桥湾事件”中，都有“霸王条款”的身影。据宣城市工商局直属局监管科负责人席春光介绍，针对近来购房合同频频出现争议的现状，他们对市区20多家房产地开发商的《商品房买卖合同》进行了检查备案，发现每一家都有10处左右的“问题条款”，加起来有200多条，主要集中在交付期限免责、面积差异处理、违约责任不对称、违约金过大以及装饰设备材料偷工减料等方面。

　　以交付期限为例，一些开发商会根据“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”一条“玩花样”，有的增加一些免责条款，有的故意免除自己的告知义务等等。至于在补充协议、违约责任等方面存在的“猫腻”更是五花八门，从而为购房户维护自身权益设置了重重障碍。 “一些购房户等发现问题后找开发商，往往为时已晚，投诉无门。 ”

　　采访中，记者发现一些购房户对这些“霸王合同”敢怒不敢言。 “购房户本来就处于弱势，房地产开发商倚强凌弱，令人寒心。 ”购房户李华告诉记者，他去年在该市市区某小区购置一套100多平方米的商品房，很快发现质量瑕疵，但找到开发商时，对方亮出双方签订的“霸王合同”，把自己的责任撇得一干二净。 “尽管我们的投诉得到答复，但花费了这么长时间还住不上房子，真是当了‘房奴’又伤心。 ”

　　强化监管让开发商无隙可乘

　　如何减少和规避购房合同纠纷，消除“霸王合同”等“潜规则”，切实维护合同当事人和购房户的合法权益，成为各级政府、相关部门和社会各界共同关注的焦点话题。

　　今年以来，随着城市建设跨越式发展，宣城市房地产市场持续升温，今年前9个月新建商品房销售额42.18亿元，居全省第三位，房价也是一路上升，新建商品房销售均价达到3560元/平方米，个别开盘项目突破5000元/平方米。楼市的火暴，更凸显购房户权益难以保障和维护的尴尬。当前，在商品房买卖领域，房地产开发商处于优势地位。有鉴于此，专家认为要改变当前购房者的不利地位，打压“霸王合同”的生存空间，必须发挥法律法规、管理部门和社会各界的监督管理职责，真正让群众买上“放心房”和“舒心房”。

　　针对购房合同的“乱象”，宣城市工商和房管部门日前联合出台文件，对《商品房买卖合同》中的格式条款实行两局统一会审、联合备案制度。 “我们关口前移，将合同审查提前到房屋预售许可证申办之前，就是要让‘霸王条款’无隙可乘。 ”席春光告诉记者，按照这一制度，对含有“免除提供方责任，加重对方责任，排除对方主要权利”等违反法律、法规、规章内容的，向房产商发出格式条款合同修改通知书，无异议后备案，否则不予备案。

　　宣城工商和房管部门联手“把关”能否“药到病除”，还需要时间检验。采访中，一些专家表示不能寄希望于“毕其功于一役”，要让购房合同真正“去霸王化”，还需要国家相关法律进一步完善，切实加大对“霸王合同”的处罚力度。同时，还需要广大购房者学会运用法律武器维护自身权益。(张敬波)