今年以来，公募REITs（不动产投资信托基金）市场迎来了一系列标志性动作。

一方面，首批商业不动产REITs正式申报获受理，市场正式迈入“基建+商业”双轮驱动的新阶段，其中，就包括以合肥银泰百货为底层资产的REITs；另一方面，在发行端，5单REITs项目集中终止或撤回，标志着市场生态从“重数量”向“重质量”的深刻转变。

REITs的本质是将缺乏流动性的基础设施存量资产，转化为可上市交易的金融产品。对于地方政府而言，这不仅是融资手段的创新，更是构建“投资—运营—退出—再投资”良性循环的关键。

在这一“扩容”与“提质”并行的关键节点，近日，省政府办公厅印发《关于推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）提质扩容的若干措施》（以下简称《若干措施》），这也是全国首个以省政府名义推动基础设施REITs工作的系统性文件，被国家发展改革委投资司发各地参考学习。

《若干措施》的亮点在于“协调服务机制”的端口前移。从强化项目前期培育，到优化受理申报机制，再到加快推动发行上市，我省明确提出要“健全民间投资项目发行基础设施REITs协调服务机制”，这种从“企业单打独斗”变为“政府搭台赋能”的模式，能有效降低企业发行REITs的制度性交易成本，让真正有潜力的资产能依法合规地进入资本市场，从而更好地盘活存量资产，扩大有效投资。

在经济运行面临分化与调整特别是房地产市场深度调整的当下，地方财力普遍面临紧平衡状态，地方投融资平台的清理和转型持续推进，基础设施建设投融资模式也在发生深刻变化。

我省在全国首次由省级政府层面发文推动基础设施公募REITs扩容提质，就是探路基建投融资更加市场化、多元化、更可持续的一个重要尝试。

公募REITs是资产证券化的一种有效路径，而以基础设施为底层资产发行公募REITs，面向资本市场筹集资金，这当中的想象空间确实很大。

我省以一系列举措务实推进资产证券化，并将REITs纳入今年的万家企业资本市场培训专项行动。

善用资本市场，撬动“流动性溢价”，自然会为区域的发展聚合更多要素和资源。

让沉睡的资产流动起来

REITs作为一种重要的金融工具，已成为推动新型基础设施建设的重要融资方式。

基础设施REITs是基础设施领域不动产投资信托基金的简称。具体来说，是在证券交易所公开发行交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的存量基础设施资产或权益，转化为流动性较强的、可上市交易的标准化、权益型、强制分红的封闭式公募基金。

简单来说，就是将基础设施项目拆分成小份额公开发行和上市交易，投资人通过持有公募基金份额间接持有基础设施项目，参与项目投资并获取回报。

公募REITs在法律和金融本质上是一种权益性、永续性的资产证券化产品。其核心逻辑在于，将能够产生持续、稳定现金流的实体资产（或权益），通过结构化安排，转化为标准化、可公开交易的基金份额。这不仅实现了非标资产的流动性飞跃，更完成了其在公开市场的价值发现。

公募REITs被誉为“资产的IPO”，是一种有效盘活存量资产的金融工具，能让规模庞大的“沉睡”基础设施资产获得流动性溢价，再将收回的资金用于新的基础设施项目建设。

从短期来看，有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；从长期来看，有利于完善储蓄转化投资机制，拓宽直接融资渠道，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资更加市场化、更可持续发展。

眼下，国内公募REITs市场已步入“首发+扩募”双轮驱动的常态化发展阶段，市场规模较2024年末实现翻倍，成为资本市场存量盘活的核心工具之一。

根据华西证券统计，截至2026年1月30日，国内已上市的公募REITs数量达78只，总市值2287亿元，流通市值为1247亿元，另有37只产品待上市。

“政府搭台”为什么重要

回顾2026年初集中终止的REITs案例，其中相当一部分并非资产质量不佳，而是在合规性手续、国资转让流程、税收处理等历史遗留问题上“卡了壳”。

REITs发行涉及规划、国土、财政、税务、国资等多个部门，原始权益人往往需要花费大量精力在跨部门的沟通协调上。

我省出台的《若干措施》明确了从项目前期培育到完善储备项目库、优化申报机制、强化财税支持等一系列保障措施。比如，推动发起人（原始权益人）、基金管理人开展REITs导向的底层资产筛选、产权结构设计、投融资方案策划，对具有一定收益、发行上市前景良好的项目提前做好辅导培育；常态化开展REITs项目储备，分级分类系统梳理权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好的优质资产，形成“意向参与一批、启动准备一批、上市发行一批、扩募提升一批”滚动推进机制。

在申报方面，将进一步优化流程，省发展改革委、安徽证监局将明确专人对接、简化工作流程，同步委托咨询评估机构开展评估、征求项目所在地政府和省有关部门意见，对符合条件的项目及时上报国家发展改革委。

在申报过程中，省发展改革委、安徽证监局持续加强向上对接、跟进服务，帮助指导发起人（原始权益人)、基金管理人进一步完善申报材料，推动尽快达到发行条件。

值得关注的是，《若干措施》还提到，将REITs纳入全省万家企业资本市场业务培训专项行动，联合沪深交易所、基金管理人、中介机构等定期开展业务培训和政策解读，积极宣传推介典型经验和成功案例，不断提升各方参与意愿和能力。

加大财税支持力度，真金白银地给予奖补和税收减免。《若干措施》提出，在符合有关法律法规及政策要求的前提下，落实REITs试点税收政策，对符合《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》规定条件和标准的项目，可按照规定享受企业所得税减免。2028年底前，对我省成功发行REITs产品发起人（原始权益人）一次性给予500万元奖励。将REITs基金管理机构纳入省服务业发展引导专项资金支持范围。

针对已上市REITs，《若干措施》提出，鼓励已上市REITs 发起人（原始权益人）通过扩募等方式筹集资金，购入行业同类项目以及具有关联性的不同行业领域项目。支持通过扩募等方式跨区域整合存量资产，做大做强REITs产品，打造资本运作平台。优化扩募申报流程，提高申报效率。

探索发展多层次REITs市场

从2025年12月31日商业不动产REITs试点政策发布，到之后的首批产品陆续上报，历时仅一个月。

2月初，上海证券交易所网站显示，首批9单商业不动产REITs的申报获受理，同期深圳证券交易所受理1单商业不动产REITs申报。10单商业不动产REITs合计拟募资377亿元。其中，华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金位列首批申报项目名单，其底层资产为合肥银泰中心，估值约43亿元。

专家认为，随着商业不动产REITs试点的启动，这一金融工具的适用范围实现了关键性扩容。优质商业资产如购物中心、写字楼、酒店等，将具备通过公开上市实现盘活的可行路径。

未来，多样化、多层次REITs市场的探索，或将成为常态，在地方政府的支持推动下，更多符合条件的民间投资项目有望进一步提速上市。

《若干措施》提出探索发展多层次REITs市场，鼓励各类基金主导或参与设立不动产投资信托基金筹备阶段基金（Pre-REITs)，提前培育孵化优质底层资产。支持符合条件的项目发行机构间REITs（持有型不动产ABS)，构建Pre-REITs孵化、机构间REITs培育到公募REITs上市的梯次推进体系。

此外，《若干措施》还明确提出激发民营企业积极性，建立健全民间投资项目发行REITs专项协调服务机制，实行靠前服务、主动协调、申报单列，帮助民间投资项目完善投资管理合规手续，加快推动解决项目培育中的问题，支持更多符合条件的民间投资项目发行上市。

（记者 王弘毅）